こんにちは。
古屋です。
政府が住宅ローンの控除額について2022年度にも見直すという発表を行いました。
また、13年間の控除の延長、面積要件の緩和についても変更されるそうです。
今回の記事の内容は、これから住宅ローンを組もうと考えている方、
または、買い替え等で住宅ローンをまた新たに組もうと考えている方は
押さえておかなければならない内容ですので、
最後まで読んでいただけると嬉しいです。
この記事の内容を動画でも説明しています。
こちらからどうそ↓
今回の記事の目次はこちら
13年間控除の延長
本来、住宅ローンの減税制度は10年間ですが、
消費税の増税対策として、3年間延長され13年間となりました。
適応条件のなかの1つに、2020年12月31日までに入居すること、があったんですが、
新型コロナウイルスの影響もあり、こちらが2年間延長される方向で調整がされるそうです。
面積要件の緩和
住宅ローンの減税制度を利用するための条件で、
住宅の面積が50㎡以上というのがあるんですが、
これが40㎡に緩和されるそうです。
単身者や2人世帯で１LDKとか２DKのマンションを
購入するのに都合がよくなりそうですね。
ただ、年収1000万円までという制限が入りそうです。
住宅ローン減税の１％控除見直し
住宅を購入した方の金利負担を軽減するために作られた制度で、
年末の住宅ローン残高の1％が10年間にわたり所得税から控除されます。
上限は年間40万円なので、10年で最大400万円が戻ってくるというお得な制度です。
この制度を見直すという発表があったんですね。
具体的には、
住宅ローン年末残高の1％
と
年間で支払った利息の合計
どちらか低い方を控除の対象とするそうです。
どいうしてこういうことになったかというと、
低金利時代なので、住宅ローンが１％を切っている商品も多くなって、
この制度で儲かっちゃってる人が多く出たからです。
価格.comの住宅ローン比較でみてみました。
2020年12月現在の変動金利で金利が低い順に並べてみるとこうなります。
0.5％切ってますね！
どれくらい得をしているかを計算してみました。
金 利 0.5％（変動）
頭 金 なし
期 間 35年
借 入 金 4,000万円
返済方法 元利均等
年 収 600万円
35年間のうち10年間分の返済シミュレーションを出して、
年末残高を求めます。
エクセルで計算しました。
| 元利均等返済 | |||||
| 年 | 残高 | 返済利息 | 返済元金 | 年間支払額 | 月返済額 |
| 1 | 38,951,380 | -¥197,390 | -¥1,048,620 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
| 2 | 37,897,517 | -¥192,147 | -¥1,053,863 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
| 3 | 36,838,385 | -¥186,878 | -¥1,059,132 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
| 4 | 35,773,957 | -¥181,582 | -¥1,064,428 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
| 5 | 34,704,207 | -¥176,260 | -¥1,069,750 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
| 6 | 33,629,108 | -¥170,911 | -¥1,075,099 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
| 7 | 32,548,634 | -¥165,536 | -¥1,080,474 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
| 8 | 31,462,757 | -¥160,133 | -¥1,085,877 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
| 9 | 30,371,451 | -¥154,704 | -¥1,091,306 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
| 10 | 29,274,689 | -¥149,247 | -¥1,096,763 | -¥1,246,010 | -¥103,834 |
年末の残高の１％を求めるとこのようになります。
(端数は切り捨ててます)
| 1年目 | 389,513 |
| 2年目 | 378,975 |
| 3年目 | 368,383 |
| 4年目 | 357,739 |
| 5年目 | 347,042 |
| 6年目 | 336,291 |
| 7年目 | 325,486 |
| 8年目 | 303,714 |
| 9年目 | 303,714 |
| 10年目 | 292,746 |
10年間の合計は3,403,603円となりました。
この金額が所得税から控除されます。
かなり大きな金額です。
10年間で実際に払った利息はいくらかというと、
1,734,788円です。
支払った金利よりも、控除される額が1,668,815円多くなりました。
このように低金利時代になって、
住宅ローンを利用してお得になっている人が多すぎるのは、
不平等なのではないのか？
ということで今回の修正案が出てきたようです。
住宅ローン年末残高の1％
と
年間で支払った利息の合計
どちらか低い方を控除の対象とするのが今回の案です。
先ほどの例だと、
①住宅ローンの年末残高1％、10年間で3,403,603円
と
②10年間支払った利息が1,734,788円
なので、低い方の②1,734,788円が控除額の対象となります。
この例だと控除額が半分ぐらいになってしまいますね。
これからの住宅ローンの選び方が変わる可能性
この改正案のまま施行されると住宅ローンの選び方も変わってくると思います。
具体的にはこの3つ
・変動金利から固定金利
・団体信用生命保険
・保証料の内枠・外枠
順番にみていきましょう。
変動金利から固定金利
いまは低金利でこれからしばらくは金利も上がりそうにない
と考えている人が多いので、金利がより低い変動型が多く選ばれています。
どうせ、住宅ローン残高の１％が控除されるんだから、
例えば、10年固定の住宅ローンを選択して、
金利の変動なしに計画的に返済をしたいと考える人も出てくると思います。
団体信用生命保険
一般の団信なら保険料が無料という商品も多いですが、
ガンや11疾病になってしまった場合も保証するタイプだと、
金利に上乗せする商品があります。
こういった今までならオプションで選ばなかったものでも、
１％までなら控除されるんだからと、組み込むといった人も出てくるのではないかと考えています。
保証料の内枠・外枠
保証料を金利に上乗せして支払うのか、一括して支払うのか、
どちらがいいのかは、
繰上返済するのか、
借り換えをする予定があるのか
などによって変わってきますが、
１％までなら控除の対象に入ってきますので、
内枠の方がお得になる場合も出てきます。
内枠か外枠かについてはこちらの記事で詳しく書いてます。
2021年度までに住宅は買うべきかどうか
住宅ローン減税制度が改正される前に買ったほうがいいのかどうかについては、
一概に買ったほうが良いとは言い切れません。
人によって買わないほうが良いタイミングがあるからです。
もちろん、住宅を買う準備が出来ているのなら早めに買ったほうが将来的に得です。
住宅ローンを組むときには年齢も重要な審査項目です。
銀行はこの人はあと何年現役で働けるだろうか？という視点でみてきます。
低金利時代のいまは、出来るだけ金利を低く、融資期間は長くするのが得です。
買えるなら、住宅ローン減税など関係なく、早めに買ったほうが良い
というのが私の考えです。
買う準備が出来ていないというのは、
具体的には、
・頭金2割相当の貯金がない
・生活防衛資金がない
・近々転勤することが確実
などがあります。
住宅ローンをフルローンで借りることには賛成です。
なるべく自己資金は出さないで、あまった分は繰り上げ返済しないで投資に回した方が合理的です。
頭金2割相当というのは、こういう内訳を考えています。
・住宅を買う時の諸費用に多めに見込んで1割
・もしもの何かがあったときに返済に充てられる資金で1割
また、収入が途絶えたとしても半年はやっていけるだけの
「生活防衛資金」
これらがまだ用意出来ていない場合は、
住宅購入の準備不足だと思います。
ただ、生活防衛資金については、実際にお家を購入してからでも
貯めていくことができるので、最低限頭金2割ぐらいの自己資金があればいいと思います。
私のおすすめは、全額を頭金にあてるのではなく、なるべくフルローンで借りることです。
2割は諸費用で使ったり、もしものための予備で取っておきましょう。
まとめ
最後にまとめです。
住宅ローン制度の改正案をご紹介してきました。
いままでの経験上、こういう改正案が発表されて、
その方向で調整が進んでいると、
よほどのことがない限り、このまま決まります。
今回の改正案は
・13年間控除の延長
消費税増税の緩和措置として、10年間だった控除が13年間になるという制度が適応される期日が、
令和2年12月31日までだったのですが、これが2年間延長されました。
・面積要件の緩和、年収制限
住宅ローンの減税制度を利用するためには、住宅の面積が５０㎡以上必要でしたが、
４０㎡以上でも適応されるようになります。
ただ、この制度を利用する為の年収制限は１０００万円です。
・住宅ローンの１％控除見直し
これがメインですね。
いままで住宅ローンの年末残高の１％が所得税から控除されていましたが、
年間の支払利息の合計と比較して低いほうが適用されるとなりました。
２０２２年度からの施行となる予定ですので、
それ以降に住宅の購入を考えている方は参考にしてください。
最後まで読んでいただきましてありがとうございました。
この件に関して最新情報が出てきたらまた記事にします。
それではまた次回！
